Холодовая цепь под давлением: почему спрос на рефсклады растёт, а предложение отстаёт
На начало 2026 года качественный складской фонд Казахстана превысил 2,2 млн м². Вакансия вернулась к комфортным 5–6%. Казалось бы, рынок сбалансировался. Но в сегменте холодовой цепи картина совсем другая.
Мультитемпературных и рефрижераторных площадей по-прежнему критически мало. В Астане работают всего два таких объекта общей площадью около 30–35 тыс. м². По стране доля «холодных» мощностей не превышает 5% от всего складского фонда. Дефицит оценивается примерно в 80 тыс. м² и выше.
Почему спрос растёт?
Основных драйверов несколько. Растёт оборот свежих продуктов, мяса, молочной продукции и фруктов. Увеличивается импорт фармацевтики, которая требует строгого температурного режима. E-commerce и сети всё чаще требуют не просто хранения, а полноценной холодовой цепи с контролем на всём пути.
Экспорт агропродукции тоже давит на инфраструктуру. Когда товар нужно собрать, охладить и отправить дальше, без качественных рефскладов цепочка разрывается. Компании вынуждены либо переплачивать за редкие площади, либо работать с объектами, которые не дотягивают до стандартов.
Почему предложение отстаёт?
Строить обычный сухой склад и мультитемпературный — это разные экономики. Холодовой объект требует значительно больших инвестиций: специальное оборудование, изоляция, резервное питание, системы мониторинга. Стоимость квадратного метра существенно выше.
Многие девелоперы в последние годы предпочитали более быстрые и понятные сухие проекты. В результате рынок вырос в объёме, но структура предложения почти не изменилась. Новые «холодные» площади появляются точечно и не закрывают накопленный дефицит.
В Астане ситуация особенно острая. Даже заявленный ввод дополнительных 11 тыс. м² в 2026 году лишь частично снизит напряжение. В Алматы и других регионах проектов тоже немного.
Что это значит для бизнеса?
Компании, которым нужен холод, сталкиваются с ограниченным выбором и растущими ставками. Долгосрочные договоры становятся инструментом защиты: свободных блоков почти нет, и переговоры идут с позиции силы арендодателя.
Риски растут и по качеству. Не все объекты обеспечивают стабильный температурный режим и прослеживаемость. Для фармацевтики и продуктов питания это прямые потери и претензии.
Часть игроков уходит в собственные или партнёрские проекты. Другие вынуждены дробить партии и использовать несколько площадок, что увеличивает стоимость логистики.
Спрос на рефсклады продолжит расти. Пока предложение не начнёт опережать его хотя бы на несколько лет, дефицит останется структурным. Те, кто сейчас инвестирует в мультитемпературные мощности или заключает долгосрочные контракты, получают конкурентное преимущество.
Для рынка в целом это сигнал: рост общего складского фонда больше не решает все задачи. Нужны специализированные объекты под конкретные температурные режимы.
Нужна помощь с поиском рефплощадей или расчётом экономики холодовой цепи? Специалисты LOGMARKET24 помогут.
Рита Карпачёва Директор по логистике, 20+ лет опыта Основатель LOGMARKET24
Рубрика: Склады и дистрибуция
Количество просмотров: 28
