Light industrial в Казахстане: почему бизнес уходит из больших складов в компактные форматы

Рынок качественных складов в Казахстане вырос до более чем 2 млн м². Вакансия в крупных объектах местами опустилась ниже 1%. При этом один формат почти отсутствует — light industrial. В Астане его фактически ноль квадратных метров при уже сформированном спросе.

_{Что такое light industrial?}

Это компактные многофункциональные блоки площадью обычно от 500 до 1500–2000 м². В одном помещении совмещены склад, лёгкое производство или сборка, офис и иногда шоурум. Высота потолков ниже, чем в классических big-box складах класса А, но достаточно для стеллажей и техники. Расположение — ближе к городу или на его окраинах, а не в далёких логистических парках.

Формат удобен малому и среднему бизнесу, производителям, дарксторам, компаниям с мелкосерийной сборкой и тем, кому нужна быстрая доступность к клиентам.

^{Почему бизнес уходит из больших складов?}

Большой склад класса А выгоден при стабильных больших объёмах и централизованной дистрибуции. Для многих компаний это избыточно. Аренда «коробки» на 5–10 тысяч м² тянет за собой высокие постоянные затраты, длинные плечи доставки внутри города и лишние квадратные метры, которые нужно заполнять.

Light industrial даёт другое:

• меньше площадь — ниже арендные и операционные расходы;
• ближе к городу — короче последняя миля;
• возможность совместить хранение, сборку и офис в одном месте;
• гибкость: можно взять один-два блока и масштабироваться по мере роста.

Спрос особенно заметен со стороны МСБ в Алматы и компаний, которые раньше сидели в адаптированных гаражах, старых цехах или дорогих городских помещениях. Их выдавливают из центра, а в большие логопарки они идти не готовы ни по деньгам, ни по логике операций.

^{Где стоит рынок сейчас?}

В Астане light industrial практически отсутствует. Эксперты прямо фиксируют ноль предложения при устойчивом спросе. В Алматы формат только начинает появляться в виде отдельных проектов и мини-парков. Большая часть нового строительства по-прежнему идёт в классические сухие склады большого размера.

Это создаёт парадокс: рынок в целом растёт, вакансия в крупных объектах низкая, а ниша компактных многофункциональных блоков почти пустая. Девелоперы предпочитали понятные big-box проекты с крупными якорными арендаторами. Light industrial требует другой экономики и другого подхода к проектированию.

^{Что это значит для рынка?}

Для арендаторов — ограниченный выбор и риск переплаты за то, что не полностью соответствует задаче. Для девелоперов и инвесторов — окно возможностей. Блоки light industrial можно продавать или сдавать быстрее, чем гигантские хабы, особенно если капитал ограничен и нет цели строить 20–30 тысяч м² сразу.

Рост e-commerce, городской доставки и локального производства только усиливает этот тренд. Компаниям нужна не просто площадь, а площадь под конкретную операцию: сборку заказов, лёгкое производство, быстрый отгруз и присутствие рядом с рынком сбыта.

^{Что делать бизнесу?}

Если вы сейчас сидите в большом складе и используете его частично — пересчитайте экономику перехода на компактный формат. Если ищете площадь под производство или даркстор — смотрите не только на логопарки, но и на проекты light industrial, даже если их пока мало. Для инвесторов и девелоперов это один из самых недооценённых сегментов на казахстанском рынке.

Пока предложение не подтянется, те, кто займёт нишу раньше, получат и лучших арендаторов, и более стабильный денежный поток.

Автор Рита Карпачёва Директор по логистике, 20+ лет опыта Основатель LOGMARKET24

Рубрика: Склады и дистрибуция

Количество просмотров: 17